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불도저로 밀어버린 서민의 삶… 30년 야만의 역사
 
ㆍMB시장 재임시절 뉴타운 26곳 · 재개발 61곳
ㆍ최근 6년간 서울 주거면적 10%가 ‘개발 광풍’

30여년 도심 재개발 역사 곳곳엔 서민들의 ‘슬픈 죽음’이 서려 있다. 재개발지역 주민들이 개발업자의 폭력과 강제철거 과정에서 숨지거나, 생활고와 울화병으로 숨지는 일은 도심 재개발 사업이 시작된 후부터 계속 발생해왔다. 이는 1980년대 초반부터 실시된 합동재개발이 지역 서민들을 전부 몰아내고, 집을 모두 철거한 후 아파트를 짓는 ‘싹쓸이’ 방식으로 진행되기 때문이다.


참여연대 회원들이 22일 서울 용산구 철거민 화재 참사 현장에서 희생자들의 명복을 비는 묵념을 하고 있다(위). 이날 송파구 경찰병원에서 열린 고 김남훈 경사 영결식에 참가한 가족과 동료들이 오열하고 있다. |김영민·김기남기자


특히 이명박 대통령이 서울시장으로 재임할 때 뉴타운·재개발 등 도심 재생사업 지역은 당시 이 시장의 ‘개발방침’에 따라 큰 폭으로 확산됐다. 도심 곳곳에서 동시다발적으로 추진된 뉴타운·재개발 사업이 도심 전역을 재개발사업지로 바꿔놓아 예정지에서 쫓겨난 서민들은 갈 곳이 없어 시 외곽으로 쫓겨가야 했다.


강제철거의 역사는 50년대까지 거슬러 올라간다.

한국도시연구소 자료에 따르면 서울시는 58년부터 72년까지 서울 시내 무허가 판자촌 주민 30만명을 시 외곽의 98개 지구에 강제 이주시켰다. 주민 의사와는 상관없이 판자촌 주민들을 변두리로 몰아내 격리한 셈이다. 70년대부터는 본격적인 재개발 정책이 등장해 가옥주에게는 시영 아파트 입주권이나 이주 보조금이 지급됐지만, 세입자에 대한 대책은 전무해 대부분의 세입자들은 아무런 보상도 받지 못하고 살던 집을 떠나야 했다.

지금과 같은 ‘합동재개발’ 방식이 도입된 것은 84년. 합동재개발은 주민들이 재개발조합을 결성하고 건설회사를 지정해 사업을 진행하는 토지 소유자 위주의 사업방식이다. 이 재개발 방식 하에서 토지 소유자들인 재개발조합은 사업을 앞당겨 더 큰 이익을 얻으려는 목적으로 철거업체 용역직원들을 동원, 세입자들을 몰아내는 강제철거를 실시해왔다.

이 과정에서 세입자들이 부상하는 일은 다반사였고, 목숨을 잃는 일도 발생해왔다. 한국도시연구소가 98년 펴낸 ‘철거민이 본 철거, 서울시 철거민 운동사’에 따르면 86년부터 97년 사이 강제철거 과정에서의 폭력이나 충격, 비관 자살 등으로 숨진 재개발지역 주민은 29명에 달한다. 이후 용산 참사까지 확인된 사망자 8명을 보태면 최소 37명이 합동재개발 방식 도입 이후 ‘개발 그늘’에 몸을 묻어야 했다.

이처럼 야만적으로 진행돼온 개발사업의 문제점들이 최근 서울 곳곳에서 불거지고 있는 것은 이 대통령의 서울시장 재임 시절과 현 오세훈 서울시장 재임 기간 동안 지정된 뉴타운·재개발지역이 서울시 전체 주거지역의 10%에 이를 만큼 넓어졌기 때문이다. 서울시에 따르면 이 대통령의 시장 재임 시절 뉴타운은 26개 지역에 2405만4984㎡, 재개발구역은 61곳에 234만1804㎡가 각각 지정됐다. 오 시장이 취임한 후에 지정된 재개발구역도 63곳, 250만2521㎡에 이른다. 지난 6년간 지정된 뉴타운·재개발지역은 서울시 전체 주거지역의 9.45%인 2889만9309㎡로, 이는 73년부터 2001년까지 28년 동안 재개발구역으로 지정된 1455만6553㎡의 2배에 달하는 규모다.

이처럼 서울 곳곳에서 동시에 뉴타운·재개발사업을 벌이다보니 이곳에 살던 서민들은 마땅히 살 곳을 찾을 수 없게 됐다. 개발 이전에는 서민들의 안식처인 소형 주택이 많았지만 새로 조성된 뉴타운·재개발지역에 이들이 살 집은 없었다. 평수가 늘고 분양가마저 턱없이 높은 데다 서울 곳곳에서 개발사업이 진행되다보니 이들이 살곳을 찾기는 더 힘들어진 것이다. 실제로 뉴타운·재개발사업으로 인해 2008년부터 2011년 사이 멸실될 것으로 예상되는 주택수는 14만2032채에 달한다.

뉴타운재개발 바로세우기연대회의 이주원 국장은 “재개발로 인한 주민피해를 막기 위해선 세입자 등 주거 약자에 대한 합리적 보상 및 이주대책 수립 이후에 철거를 하도록 하고, 세입자 동의를 얻은 이후 사업을 진행할 수 있도록 관련 법규를 개정해야 한다”고 지적했다.

<김기범기자 holjjak@kyunghyang.com>


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    관련 기사중... [조합원은 막대한 시세차익…쫓겨나는 세입자는 ‘빈손’] ㆍ2조규모 용산4구역 재개발… 900명 주거이전비 고작 70억 참사를 빚은 용산 4구역 재개발사업은 엄청난 개발이익에도 세입자에 대한 보상은 인색한 것으로 나타났다. 이 때문에 재개발로 인한 개발이익을 소수의 조합원과 건설사, 투기세력이 독차지한 반면 영세상인과 세입자들은 삶의 터전을 빼앗기고 ‘빈손’으로 쫓겨난다는 지적이 나오고 있다. 22일 용산지역 부동산중개업소 등에 따르면 용산 4구역 재개발조합과 건설사 등은 2조원짜리 프로젝트인 이 지역 재개발로 막대한 개발이익을 가져갈 전망이다. 그러나 이 지역 영세상인과 세입자에게 주거이전 비용으로 책정한 사업비는 70억원 안팎으로 나타났다. 2조원짜리 재개발사업에서 900여명의 이주대상에게 주어지는 보상비치고는 매우 인색한 수준이라는 게 전문가들의 지적이다. 2001년 용산특별계획구역 개발사업이 발표되면서 이 지역 땅값이 뛰기 시작해 3.3㎡당 700만원 정도에 거래되던 부동산가격은 지난해 8000만원 이상으로 급등했다. 이 지역의 감정평가금액에다 재개발이익률 등을 따져 산정한 최소한의 개발이익도 6000만원에 달해 조합원들은 적어도 8배 이상의 시세차익을 거둘 수 있을 것으로 전문가들은 추정하고 있다. 조합원들은 또 이곳에 지어지는 주상복합 아파트를 3.3㎡당 2800만원 정도에 분양받기로 했다. 일반 분양 예정가 3500만원과 비교하면 3.3㎡당 700만원 이상의 시세차익이 생긴다는 것이다. 60평형 아파트를 분양받을 때 생기는 이익만 4억2000만원인 셈이다. 조합은 이번 재개발로 인해 생기는 이익률이 34%라고 조합원들에게 밝히고 이를 관리처분총회에서 승인받았다. 총분양수익에서 사업추진을 위한 지출을 빼고 남은 이익을 추정한 것이다. 이처럼 개발이익이 많은 이유는 상업지역을 재개발하는 사업이기 때문이다. 대지면적 2만8718㎡(8687평)에 용적률도 755.25%를 적용받아 연면적 37만4738㎡(11만3358평)에 달한다. 권순형 J&K투자연구소 소장은 “기존 재개발사업의 경우 이익과 지출을 명목상 같게 만들기 때문에 34%의 이익률은 상당히 높은 수치”라며 “관리처분계획에서 조합이 밝히는 수익률은 실제보다 적게 제시된다”고 말했다. 건설사 역시 개발이익의 상당부분을 챙길 것으로 예상된다. 삼성건설·포스코건설·대림산업 등 시공사에 지불되는 공사비는 5992억원이다. 부동산경기 하락에도 건설사들이 재개발·재건축 사업에 주력하는 이유는 분양성이 보장되는 데다 높은 공사비용을 받을 수 있기 때문이다. 특히 상당수 재개발사업의 경우 시공사는 조합 운영비 등 초기비용을 지급하고 이를 통해 시공권을 따내 사업의 주도권을 확보하기 때문에 시공이익은 당초보다 높아지게 된다. 한편 재개발사업을 컨설팅하는 정비회사에 지급되는 비용을 놓고도 다툼이 일고 있다. 정비업체에 컨설팅비용으로 110억원이 지불됐으나 비슷한 규모의 사업에서는 50억원 정도여서 비용이 과도하다는 소송이 벌어지고 있는 것이다. 법무법인 해냄 유주상 변호사는 “국가나 지자체의 초기 비용지원으로 투명성을 높이는 게 필요하다”고 말했다. -------------------------------------------------- 70억이란 돈을 900명으로 나누면 단순산술 계산만으로도 70억원/900명 = (약)7,777,000원이라는 수치가 나오는 군요. 참고로...2008년도 1/4분기 세입자 1인의 4개월 분에 해당하는 주거이전 비용은 1인당 월평균 가계지출비 2,220,741로 계산하면...8,882,964원이라고 합니다.. 물론 인원수가 증가되면 비용산정이 증가되지요. 이 기준이 맞는지 여부는 별도로 논할 문제이지만 실제는 막가파 폭력 및 주먹구구식 행정의 횡행하고 있다고 볼 수 있습니다.

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