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4억짜리 집, 대부업 부동산 담보대출 받았더니 71만원 남아
- 피해야할 최악의 선택, 대부업 부동산담보대출
대부업자(사채업자)에게 부동산 담보대출을 받았다가 집을 통째로 뺏기는 일들이 계속해서 늘어가고 있습니다.
잘못된 법과 제도에 기대어 대부업자들이 과도한 이자부담을 하게 하는 한편, 각종 명목으로 대출원금 떼먹기(뻥튀기기), 각종 속임수와 사기가 동원되고 있기 때문입니다.
김유미(가명, 여, 서울, 30대)씨의 사례를 소개하면 다음과 같습니다.
남편의 갑작스런 실직으로 자신과 남편의 카드빚이 늘어났고, 이 카드빚을 돌려막기 하는 과정에서 빚은 눈덩이처럼 불어났습니다. 그리고 가압류 조치와 함께 “집을 경매처분 할 수도 있다”는 압박에 시달리던 우리의 유미씨.
어렵게 모아둔 돈 모두를 털고, 친한 친구가 무이자에 가깝게 빌려준 3000만원, 그리고 은행 담보대출금을 합쳐 장만했던 가족의 소중했던 보금자리.
이런 집이 경매에 넘어가는 것이 너무 두려운 맘에 우리의 유리씨는 A대부업체를 찾았습니다. “담보대출 등이 있어도 저리로 대출이 가능하다”는 광고에 현혹되어!
당시 유미씨 아파트 시가는 4억원이 조금 넘었고, 은행 담보대출금 약 1억원(채권최고액 약 1억 3천만원)과 가압류 약 4000만원이 걸려 있었습니다.
유미씨의 집 등기부등본 등을 확인한 A대부업체는 즉시 대출가능한 금액은 1억원이고 월이자는 2.5%(연30%)인 250만원이라고 했습니다. A대부업체는 카드사 연체이자(최고 연34%대)보다 싼 것이니, 이 돈으로 우선 가압류 등을 정리하고 여유 있게 집을 팔면 되지 않겠느냐는 그럴듯한 얘기를 곁들였습니다. 특히 서울시에 “등록한” “모범” 대부업체로 불법적이거나 편법적인 빚 독촉은 “절대”하지 않는다고도 확약했습니다.
대부업자(사채업자)의 생리를 잘 모르는 우리의 유미씨는 A대부업체의 말을 그대로 믿었습니다. 1억원이면 자신과 남편의 카드빚과 대형 대부업체 빚, 그리고 오랫동안 갚지 못했던 친구의 빚을 합쳐 약7000만원을 갚고 여유를 가지고 집을 팔아 자신의 채무문제를 정리할 수 있을거라 생각했습니다. 특히 A 대부업체는 “불법⋅편법 빚 독촉은 절대 하지 않는다”며 대화내용까지 자상히 녹음해 주었고, 빚 독촉에 시달렸던 우리의 유미씨를 안심시켰습니다.
그러나 두 가지 함정이 우리의 유미씨를 기다리고 있었습니다.
하나는 이런 저런 핑계로 대출원금을 떼먹기 때문에 실제 이자율은 훨씬 더 높다는 것이었고, 다른 하나는 집을 팔기가 더욱 어려워질 수 있다는 사정이 그것입니다.
우선 A대부업체는 수수료니 근저당설정비니 하며 대출금에서 약1500만원을 떼었습니다. 대출원금 떼먹기(뻥튀기기) 비법을 발휘한 것입니다.
따라서 실제 유미씨가 받은 돈은 약 8500만원이었습니다.
실제 연이자율도 연30%가 아닙니다. 매월 이자 250만원만을 기준으로 해도 연35.29%입니다. 또한 연체할 때는 이자가 350만원이었으므로, 매월 연체이자만으로 기준으로 해도 실제 연체이자율은 최고 약 연49.41%였습니다.
끝으로 유미씨는 최종 상환시점에 대부업자가 떼먹은 1500만원을 원금 명목으로 갚아야 하기 때문에, 실질이자율은 이 보다 더 높습니다(예를 들어 1년 후 최종상환 한다면 1500만원은 실질대출금 8500만원에 대한 1년 이자이고, 이것만 해도 연17.64%가 됩니다)
반면에 채권최고액은 은행보다 높아야 한다며 명목대출금 1억원의 160%인 1억 6천만원을 설정했습니다.
어쨌든 대출거래 성사 후, 은행 담보대출금과 마이너스 대출금을 제외한 빚을 정리하고 유미씨에게 남은 돈은 1500만원 정도였습니다. 결국 바보 같은 우리의 유미씨는 A대부업체에게 남은 돈으로 몇 달간의 이자는 갚을 수 있었지만, A대부업체 이자도 연체할 수밖에 없게 되었습니다.
그런데 이자 연체에도, A대부업체는 “불법⋅편법 빚 독촉은 절대 하지 않는다”는 확약대로 채무독촉을 하지 않았습니다. 오히려 우리의 유미씨에게 상냥하기만 했습니다. “사모님 사정 아니까 한두 달 정도는 기다려 드리겠습니다, 사람 사는 게 서로 돕고 사는 거 아닙니까.”
우리의 순진한 유미씨는 A대부업체의 말을 액면 그대로 믿었습니다. 하루 이틀만 연체해도 닦달을 했던 대형 대부업체와 달리, A대부업체는 자신의 사정을 이해해주는 고마운 사람이라고 착각까지 했습니다. A대부업체의 꼼수는 전혀 눈치 채지 못했습니다. 즉, 그들의 상냥함에는 “연체이자까지 듬뿍 얹어 짭짤한 수입을 챙기려는 은밀한 속내”가 숨겨져 있음을 알지 못했습니다.
집은 내놨지만 팔리지 않았습니다. 계약하겠다는 사람이 없었던 것이 아닙니다. A대부업체가 교묘하게 행동했기 때문입니다. 집을 사겠다는 사람과 매매계약을 하기로 약속하고는 펑크를 내는 수법을 썼습니다. “사모님 정말 죄송합니다, 급히 지방출장으로”, “교통사고가 나서” 등. 다시 말해 A대부업체는 근저당권자의 동의 없이 근저당을 해제하거나 말소하기가 어렵다는 사정을 교묘히 악용했습니다.
그렇게 8개월이 흘렀습니다. 우리의 유미씨는 어느새 또 다시 돌려막기를 하고 있었습니다. 은행이자 및 A대부업체 연체이자 등을 갚기 위해 “친구처럼”, “믿으니까”, “걱정”말라는 업체들로부터 신용대출을 끌어 썼고, 빚은 어느새 추가로 늘었습니다.
다행히 남편이 재취업을 했고 생활비 부담은 사라졌지만, 늘어난 빚은 우리의 유미씨가 영원히 감당할 수 없는 것이었습니다. A대부업체 연체이자만 해도 매월 350만원이었기 때문입니다.
집은 결국 경매에 붙여졌습니다. 낙찰금액은 집행금액을 뺀 약 3억4천. 순서대로 채권자에게 배당하고 유미씨에게 배당된 금액은 70만 9550원이었습니다.
집을 경매처리하면서 채무가 완전히 청산되었다는 게 다행이라면 그나마 다행이었습니다. 물론 우리의 유미씨가 가압류 사건이 터졌을 때, “아주 조금만” 지혜롭게 처리했다면 이와 같이 되지는 않았을 것입니다. A 대부업체를 찾아가지 않고, 은행과 가압류권자에게 양해를 구해 매매처분을 해야 했습니다. 최악의 경우 경매처리를 받아 들여 당시의 채무를 청산해도, 최소한 8000만원 이상 유미씨에게 남았을 것입니다. 더구나 1년도 넘게 지속된 극심한 맘고생도 없었을 것입니다. 그러나 우리의 유미씨는 이렇게 하지 않았습니다. 매우 바보스럽게도 대부업체를 찾았고, 그나마 건질 수 있었던 최소금액 8000만원까지 A 대부업체와 채권자들에게 모두 털렸습니다. 대부업자(사채업자)의 황금알의 비밀은 실현되었고, 우리의 유미씨는 알거지가 되었습니다. 비록 우리의 유미씨가 A 대부업체를 상대로 대부업법을 위반한 부분(연49%를 위반한 부분)에 대해 형사고소조치를 취할 수 있고, 이 경우 실질대출금 기준으로 원리금을 계산하여 “배당이의의 소송”이나 “부당이득금 반환청구 소송” 등을 이어갈 수는 있습니다. 그러나 피해구제가 가능해도 결과를 완전히 돌이킬 수는 없습니다. 더구나 터무니없이 높게 정해진 법령 최고이자율 연49% 등 때문에, 우리의 유미씨를 위한 피해구제의 범위는 그만큼 작습니다. ※참조: 피해야할 최악의 선택, 대부업 부동산담보대출 대부업자(사채업자)에게 부동산담보대출을 받는 것은 “피해야할 최악의 선택”입니다. 각종형태의 사기와 속임수가 동원됩니다. 돈을 빌려준 사람과 근저당 설정권자가 다른 경우도 비일비재합니다. 더구나 각종형태의 사기와 속임수가 동원되지 않더라도, 통상 월 2.5%-3%(연 30-36%) 그리고 연체할 때 통상 연 42-48%에 달하는 금리부담을 일반서민은 감당할 수 없습니다. 예를 들어 사기나 속임수 등을 완전히 배제하고 정상적인 대출계약에 따라 5000만원을 월 2.5%-3%(연 30-36%)로 대출받았다고 하더라도, 원금 상환부담과는 별개로 매월 이자만 125-175만원에 이릅니다. 연체할 때는 매월 이자만 200만원 이상이 됩니다. 대출금액이 1억원이라면 두 배인 250-350만원이 될 것이고, 연체할 때는 400만원 이상이 될 것입니다. 고소득 직장인이나 고소득 사업자가 아니면 감당하기 어려운 금액입니다. 또한 상환하지 못해 연체하는 경우 눈덩이처럼 불어나는 이자와 온갖 명목의 추가비용은 채무자를 곤혹스럽게 합니다. 사채업자의 근저당, 소유권이전 가등기, 담보가등기 등이 걸려 있는 집을 정리하는 것도 쉽지 않습니다. 대부업법을 위반한 부분(주로 중개위반, 이자제한 위반 등임)이 있다면, 형사 고소조치를 취하고, “배당이의의 소송”이나 “부당이득금 반환청구 소송” 등을 이어갈 수는 있습니다. 그러나 피해구제가 가능해도 결과를 완전히 돌이킬 수는 없으며, 연49%라는 치명적인 고리대금의 허용으로 피해구제의 범위는 그만큼 작습니다. 글쓴이: 송태경 민생연대 사무처장 2010.5.10 법제도의 개선과 관련해서 특히 이자제한법의 독소조항(금융기관과 등록대부업자는 이자제한법의 금리상한 연30% 등을 적용하지 않는 부분), 대출금리 상한과는 별개로 담보설정비용을 추가로 받을 수 있게 한 부분은 시급히 삭제되어야 합니다. 특히 후자의 경우는 안정적인 담보까지 잡고 고리대금으로 대출하면서 담보설정비용 명목으로 곤궁에 처한 채무자의 재산을 편취할 수 있게 하고 있다는 점에서 매우 불합리한 것입니다. “서민들의 민생지킴이” [민생연대](02-867-8020, 8022)는 뜻있는 분들의 후원금과 회비로 자금을 모아 주택, 상가임차인 보호, 파산면책지원, 사채피해자 등에 대해 종합적인 무료 법률지원 활동을 하는 시민단체(법무부 등록 제8호)입니다. 민생연대 홈페이지 주소는 http://www.minsaeng.org 이고, 상담시간은 오전10시부터 오후6시(월~금)이며, 토, 일, 기타 공휴일, 노동절(5월1일)은 쉽니다. 민생연대 후원계좌: 하나은행 116-910111-92607 예금주 송태경
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