<논평>

임차인 보호, 한참 멀었다

주택임대차 세입자계약갱신청구권·전월세 인상률 제한 필요

…상가도 환산보증금 폐지하고 자영업자 적극 보호해야

법무부는 2008년 주요 업무보고를 통해 서민 임차권 보호를 위해 주택경매 때 전세금을 우선 변제받을 수 있도록 대상과 금액을 확대하고, 소규모 점포 임대료의 연간 인상률 한도(12%)도 낮출 예정이라고 밝혔다.

현행 상가·주택임대차보호법의 맹점으로 세입자들이 수많은 고통을 겪는 데 비하면 법무부의 이번 조치는 그야말로 조족지혈 수준인데다 도입이 시급한 핵심사항도 빠져 있다.

주택경매시 최우선변제권 범위와 대상의 확대는 필요하지만, 근저당이 많이 잡힌 주택의 후순위에 있는 세입자는 임대아파트 세입자처럼 우선해서 경매를 받을 수 있는 권리가 없다.

게다가 지금부터 대상과 범위를 늘려도 이미 담보물권이 설정된 주택은 적용이 되지 않기 때문에, 당장의 효과를 기대할 수 없다.

해마다 반복되는 전·월세란을 근본적으로 해소할 세입자 계약요구권과 전월세 인상률 연5% 상한제 도입도 이번 조치에서는 빠졌다.

또 상가임대차보호법의 개정내용에서 임대료 연12% 인상률을 하향 조정하겠다는 것은 환영할 일이다. 그러나 임대료 과다인상이 문제가 되고 있는 주요도심지역의 상가세입자는 여전히 이 법의 보호대상에서 빠졌다는 문제가 있다. 

현행법은 세계적으로 유례가 없는 환산보증금(보증금+월차임×100) 제도 때문에, 서울지역의 경우 환산보증금 2억4000만원(예컨대 보증금 2000만원+월차임 220만원×100=환산보증금 2억4000만원) 이하인 상가임대차만 보호한다. 이 범위를 벗어나는 세입자는 △경매시 보증금 미보호 △임대료 인상률 건물주 일방 결정 △계약갱신권 미보장 등의 피해를 당한다.

진보신당은 법무부가 세입자 보호를 위해 상가의 경우 △환산보증금 제도를 폐지하고 모든 상가와 비영리법인을 보호 △임대료 등 차임 인상률을 현행 연12%에서 연5%까지로 제한 △실질적 권한을 가진 분쟁조정위 설치 △임차건물의 개·보수비용 청구권 보장 △철거 및 재건축을 통한 임대인 계약갱신 거절시 보상기준 마련 등을 도입할 것을 요구한다.

아울러 주택임대차에도 △10년간 세입자 계약갱신요구권 보장 및 전월세 인상률 5% 상한제 보장 △경매시 세입자 우선매수제 도입 등을 요구한다.  <끝>

2008년 3월20일(목)

진보신당 민생경제본부

□첨부: 상가임대차보호법 미적용으로 인해 발생하는 사례

●시설비도 못 건졌는데 장사 될 만하니 “나가라”

2005년부터 서울 금천에서 제과점을 운영 중인 최모씨는 보증금 8000만원에 월세 300만원(환산보증금=보증금 8000만원+월세 300만원×100=3억8000만원. 상가임대차보호법 보호대상에서 제외)에 계약하고 권리금과 시설비로 1억8000만원을 들였다. 영업 3년째인 2007년부터 장사가 잘 되기 시작하자, 건물주가 갑자기 “재계약을 하지 않겠다”고 통보했다. 영업실적이 좋은 임차상인을 내쫓고, 건물주 자신이나 친인척이 똑같은 가게에서 비슷한 업종을 하는 것은 드물지 않은 피해사례다.